Апартамент по БДС до ключ: чеклист, цена и срок за довършване

Какво означава апартамент по БДС?

Когато купувате нов апартамент, много често той се предава по БДС. В разговорите това състояние често се нарича още "на тапа" или "до тапа". За нормалния купувач това означава едно просто нещо: апартаментът е построен, но още не е готов за живеене.

Обикновено има входна врата, дограма, основни инсталации, замазка по пода, мазилка или подготвени стени, както и ВиК изводи, изведени до тапа. Но няма готови подови настилки, няма боядисани стени, няма завършена баня, няма санитария, няма интериорни врати, няма осветление и често няма достатъчно контакти и ключове според реалното обзавеждане.

Каква е разликата между "по БДС" и "до ключ"?

"До ключ" е обратното състояние. Това е апартамент, който вече е довършен така, че може да се използва: стените са шпакловани и боядисани, подовете са завършени, банята и тоалетната са направени, санитарията е монтирана, вратите са поставени, а основните довършителни работи са приключени.

Затова ремонтът на апартамент по БДС всъщност е процесът, който запълва разликата между тези две състояния: от "строителят ми предаде апартамента" до "мога да го обзаведа и да живея в него".

Примерен апартамент за чеклиста

За да не говорим абстрактно, ще използваме примерния апартамент от оферта S02244: апартамент 70 m², тухла, ново строителство, по БДС, с асансьор, етаж 2. В примера има 1 баня, 1 тоалетна, 62 m² подови площи извън мокрите помещения, 126 m² стени в сухите помещения и 62 m² тавани.

Този пример може да се провери от всеки: отворете калкулатора за ремонт и въведете същите параметри - апартамент, тухла, ново строителство, 70 m², с асансьор, етаж 2. Калкулаторът ще генерира оферта със същата логика и примерни количества, които после могат да се коригират според реалния обект.

По-долу показваме първите две точки от чеклиста - стени и подове. Целта е да се види как всеки въпрос има конкретен отговор, конкретна каталожна услуга, цена и време по нашия процесен каталог.

1. Стени

Целта тук е да отговорим на въпроса: какво трябва да се направи със стените, за да минат от БДС към готови стени "до ключ"?

1.1. Трябва ли грунд преди фина шпакловка?

Отговор за примерния апартамент: Да.

Това е стандартна стъпка при подготовка на БДС стени. В офертата използваме каталожна услуга SVC-1021 - Полагане на грунд преди полагане на фина шпакловка по стени.

1.2. Трябва ли фина шпакловка по стените?

Отговор за примерния апартамент: Да.

Това е основната стъпка, която прави стените готови за шлайфане и боядисване. В офертата използваме каталожна услуга SVC-1022 - Полагане на фина шпакловка (шийтрок) по стени.

1.3. Трябва ли машинно шлайфане на стените?

Отговор за примерния апартамент: Да.

След шпакловката стените трябва да се шлайфат, за да станат готови за грунд и боя. В офертата използваме каталожна услуга SVC-1020 - Машинно шлайфане на стени.

1.4. Трябва ли грунд преди боядисване?

Отговор за примерния апартамент: Да.

След шлайфане се полага грунд преди латекс, за да се подготви основата. В офертата използваме каталожна услуга SVC-1023 - Полагане на грунд преди боядисване по стени.

1.5. Трябва ли латекс по стените?

Отговор за примерния апартамент: Да.

Това е финалната стандартна стъпка за готови стени. В офертата използваме каталожна услуга SVC-1024 - Полагане на латекс по стени.

1.6. Има ли нужда от гипсова шпакловка по стени преди фината шпакловка?

Отговор за примерния апартамент: Не.

В оферта S02244 не е добавена отделна гипсова шпакловка преди фината. Ако при оглед се окаже, че стените не са достатъчно добри, използваме каталожна услуга SVC-1019 - Полагане на гипсова шпакловка по стени.

1.7. Има ли нужда от гипсокартон по стените без изолация?

Отговор за примерния апартамент: Не.

В офертата не е заложен гипсокартон по стените. Ако отговорът е Да, използваме каталожна услуга SVC-1025 - Изграждане на конструкция и монтаж на гипсокартон по стени без изолация.

На практика това често се прави само частично, например по една проблемна стена, а не върху всички 126 m².

1.8. Има ли нужда от гипсокартон по стените с изолация?

Отговор за примерния апартамент: Не.

Ако има нужда от предстенна обшивка с изолация, използваме каталожна услуга SVC-1026 - Изграждане на конструкция и монтаж на гипсокартон по стени с изолация.

1.9. Има ли нужда от обръщане на прозорци?

Отговор за примерния апартамент: Не е включено в S02244.

Това може да се сметне точно само ако знаем линейните метри около прозорците. Използваме каталожна услуга SVC-1091 - Обръщане на прозорци.

2. Подове

При БДС апартамент подът обикновено е на замазка, но това не означава автоматично, че е готов за настилка. Проверяваме равност, нива между помещенията, преходи към баня и тоалетна, влага, прагове и дали избраната настилка може да се монтира върху текущата основа.

В примерната оферта S02244 подовете са сметнати така: 10 m² коридор с гранитогрес, 52 m² останали подове с ламинат, 10 m первази гранитогрес и 29 m PVC первази за ламинат.

2.1. Трябва ли гранитогрес в коридора?

Отговор за примерния апартамент: Да.

В S02244 коридорът е примерен под от 10 m² с гранитогрес. Използваме каталожна услуга SVC-1007 - Монтаж на гранитогрес по под и фугиране.

2.2. Трябват ли первази гранитогрес в коридора?

Отговор за примерния апартамент: Да.

Когато коридорът е с гранитогрес, обикновено се предвижда и перваз от гранитогрес. Използваме каталожна услуга SVC-1008 - Монтаж на первази гранитогрес.

2.3. Трябва ли ламинат в останалите помещения?

Отговор за примерния апартамент: Да.

В S02244 останалите сухи помещения са сметнати с 52 m² ламинат. Използваме каталожна услуга SVC-1009 - Монтаж на ламинат по под.

2.4. Трябват ли PVC первази за ламинат?

Отговор за примерния апартамент: Да.

След ламината се монтират первази. В примера са заложени 29 m PVC первази. Използваме каталожна услуга SVC-1010 - Монтаж на первази за ламинат (PVC - класически).

2.5. Има ли нужда от саморазливна замазка преди настилката?

Отговор за примерния апартамент: Не.

В S02244 не е заложена саморазливна замазка. Ако при проверка подът не е достатъчно равен за избраната настилка, използваме каталожна услуга SVC-1006 - Полагане на саморазливна замазка по под.

2.6. Има ли нужда от нова замазка по под?

Отговор за примерния апартамент: Не.

В S02244 не е заложена нова замазка в сухите помещения. Ако основата е в лошо състояние или нивата трябва да се коригират по-сериозно, използваме каталожна услуга SVC-1005 - Полагане на замазка по под.

2.7. Има ли нужда от фибран 5 см под настилката?

Отговор за примерния апартамент: Не.

В S02244 не е заложен фибран под настилката. Ако проектът изисква топлоизолация или повдигане на ниво, използваме каталожна услуга SVC-1004 - Полагане на фибран 5 см. по под.

2.8. Ако вместо ламинат се избере паркет, какво се променя?

Отговор за примерния апартамент: Не е избрано в S02244.

В S02244 е заложен ламинат. Ако клиентът избере паркет за същите 52 m², използваме каталожна услуга SVC-1011 - Монтаж на паркет по под вместо монтаж на ламинат.

Как се дава честен отговор за цена и срок?

Най-важният въпрос за клиента е прост: колко ще струва и колко време ще отнеме? Проблемът е, че честният отговор не идва от цена на квадрат. Той идва от проверка на реалното състояние, конкретни количества, ясни услуги и работни норми.

Точно това показва този пример. Ако стените са готови само за фина шпакловка, смятаме един пакет. Ако трябва гипсова шпакловка, гипсокартон или обръщане на прозорци, цената и срокът се променят. Ако подът е достатъчно равен, настилката може да започне. Ако не е, добавяме саморазливна замазка, замазка или друга подготовка.

Според нас всяка фирма за довършителни ремонти трябва да може да отговори по този начин: с чеклист, каталожни услуги, количества, цена и време по процесен каталог. Така клиентът не получава обещание, а разбираема методология за прехода от "по БДС / до тапа" към "до ключ".